5 cosas que debes saber sobre los permisos municipales y urbanísticos en Chile 

Iniciar un proyecto inmobiliario en Chile implica mucho más que contar con el terreno y los planos listos. El cumplimiento de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su Ordenanza General (OGUC) es un requisito esencial para garantizar que la obra sea legal, segura y habitable. 

A continuación, te explicamos cinco aspectos clave que toda persona o empresa debe conocer antes de comenzar una construcción. 

1. Ninguna obra puede ejecutarse sin permiso de edificación 

De acuerdo con el artículo 116 de la LGUC, toda obra de edificación o ampliación requiere un permiso otorgado por la Dirección de Obras Municipales (DOM). Este permiso autoriza la ejecución de la construcción, siempre que cumpla con los planos aprobados y las normas del plan regulador comunal o metropolitano. Construir sin permiso puede tener consecuencias graves: la DOM puede ordenar la paralización inmediata de la obra y aplicar multas de hasta el 50% del valor de lo construido (art. 20 LGUC). En caso de no lograrse la regularización, el alcalde puede disponer la demolición de la obra. 

2. El anteproyecto otorga certeza sobre la factibilidad del proyecto 

Antes de solicitar el permiso de edificación, la LGUC (art. 116 bis A) permite presentar un anteproyecto para que la DOM verifique si la idea general cumple con las normas urbanísticas. La aprobación del anteproyecto no autoriza a construir, pero entrega certeza jurídica por un plazo de hasta 12 meses, durante los cuales el proyecto no puede ser afectado por modificaciones al plan regulador. Esto es especialmente relevante en zonas donde se prevén cambios normativos o restricciones futuras. 

3. La recepción final acredita que la obra está terminada y conforme a la ley 

Según el artículo 145 de la OGUC, una vez finalizada la construcción, el propietario o su representante debe solicitar la recepción definitiva a la Dirección de Obras Municipales. La recepción final certifica que la edificación fue ejecutada conforme a los planos aprobados y que cumple con las normas de habitabilidad y seguridad. Solo con esta recepción se puede inscribir la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces y obtener el certificado de recepción municipal, requisito indispensable para su uso o venta. 

4. Algunos proyectos requieren permisos o informes adicionales 

Ciertos proyectos, además del permiso de edificación, deben contar con autorizaciones sectoriales según su naturaleza o ubicación. Por ejemplo, si el proyecto tiene impacto significativo, debe someterse al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) conforme a la Ley N° 19.300. Obras que afectan bienes nacionales de uso público o vialidad requieren aprobación del SERVIU o del Ministerio de Obras Públicas. También pueden requerirse autorizaciones sanitarias o de alcantarillado reguladas por la Superintendencia de Servicios Sanitarios. No contar con estos permisos puede impedir la aprobación municipal o generar sanciones posteriores. 

5. Las obras irregulares pueden ser regularizadas, pero no siempre 

La Ley N° 20.898, conocida como Ley de Regularización de Viviendas de Autoconstrucción, y el Decreto Ley N° 2.695 sobre Regularización de la Pequeña Propiedad Raíz permiten en algunos casos legalizar edificaciones antiguas o sin permiso, si cumplen con ciertos requisitos técnicos y de seguridad. Sin embargo, estas vías son excepcionales y no aplican a todo tipo de construcciones ni a proyectos recientes. Por eso, lo recomendable es obtener siempre los permisos previos, evitando el riesgo de sanciones o pérdidas de inversión. 

Cumplir con las normas urbanísticas no es una carga burocrática: es una forma de proteger tu inversión, garantizar la seguridad de las edificaciones y evitar conflictos legales. En C&L Abogados, contamos con un equipo especializado en derecho inmobiliario y urbanístico que asesora en la tramitación de permisos, regularización de obras y defensa ante observaciones municipales. Si estás planificando un proyecto o necesitas revisar la situación legal de una propiedad, contáctanos y avanza con seguridad jurídica junto a C&L Abogados.