Regularización de la pequeña propiedad raíz y el nuevo registro: lo que cambia con la Ley N°21.772

El Decreto Ley N°2.695 de 1979 lleva décadas siendo el principal mecanismo para que poseedores materiales de inmuebles sin títulos perfectos puedan regularizar su situación. El procedimiento consiste principalmente en acreditar posesión material de un inmueble ante el Ministerio de Bienes Nacionales, por lo cual se obtiene una resolución administrativa que le permite inscribir su derecho en el Registro Conservatorio. Lo que no es tan conocido, es qué ocurre con las inscripciones anteriores que existían sobre ese mismo inmueble. La respuesta a esa pregunta cambió el 02 de abril de 2026, con la entrada en vigencia de la Ley N°21.772.

El problema

El artículo 16 inciso 2° del DL 2.695 establecía que, una vez transcurrido el plazo de dos años desde la inscripción del regularizador, las inscripciones anteriores sobre el inmueble, de dominio, derechos reales, gravámenes y prohibiciones, se entenderían canceladas por el solo ministerio de la ley. La disposición era clara en su redacción, pero generaba un problema práctico serio, esa cancelación no se materializaba en el registro.

El Ministerio de Bienes Nacionales, al dictar la resolución administrativa que declara la posesión material del regularizador, típicamente no entregaba al Conservador de Bienes Raíces los datos registrales de las inscripciones anteriores que debían quedar canceladas. El Conservador, sin esos datos, no podía practicar la cancelación material. El resultado era que en el registro convivían dos cadenas de inscripciones sobre el mismo inmueble, la del regularizador y la del antiguo titular, sin que ninguna cancelación expresa apareciera anotada. A esto se lo denomina inscripción paralela, y constituye una de las patologías más costosas del sistema registral chileno.

La consecuencia práctica de esta situación es que el regularizador obtenía una inscripción a su nombre, pero el registro seguía mostrando la inscripción anterior como vigente. Cualquier tercero que consultara el registro podía encontrarse con dos titulares aparentes del mismo bien, sin que ninguna nota marginal indicara cuál prevalecía.

Lo que exige el nuevo artículo 78 de la LRCBR

La Ley N°21.772, publicada el 01 de octubre de 2025 y vigente desde el 02 de abril de 2026, reemplazó el artículo 78 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, que pasa a denominarse Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, e incorporó dos numerales que modifican el contenido mínimo obligatorio de toda inscripción de título de propiedad. El numeral 6 exige identificar a la persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse, y el numeral 7 exige consignar la última inscripción que la preceda.

Estas dos exigencias tienen una consecuencia directa sobre el procedimiento de regularización del DL 2.695, el Conservador no puede practicar la inscripción del regularizador sin que el título que se presenta, la resolución administrativa del Ministerio de Bienes Nacionales, identifique cuál es la inscripción precedente y a nombre de quién figura. Si el Ministerio no entrega esos datos en la resolución, la inscripción no puede practicarse conforme a la nueva ley.

Para que la inscripción del regularizador pueda practicarse, el título debe señalar de dónde viene la cadena de dominio, lo que obliga al Ministerio de Bienes Nacionales a identificar y consignar los datos registrales de las inscripciones anteriores. Y una vez que esos datos consten en el título, el Conservador puede practicar la anotación marginal de cancelación en las inscripciones precedentes, dando efectividad real, al efecto que la ley pretendía.

El nuevo artículo 78 de la LRCBR, al exigir que toda inscripción identifique la inscripción precedente, obliga a que la historia del inmueble quede explícita en el registro. La regularización del DL 2.695 puede y debe seguir siendo un mecanismo útil para quienes poseen materialmente inmuebles sin títulos perfectos. Lo que cambia es que su inscripción ya no puede practicarse de espaldas al historial registral del inmueble.

Implicancias prácticas para poseedores y propietarios

Para quienes inician o tienen en trámite un procedimiento de regularización ante el Ministerio de Bienes Nacionales, la nueva exigencia implica que la resolución administrativa deberá contener los datos registrales de las inscripciones anteriores sobre el inmueble. En la práctica, esto requiere que el Ministerio levante o solicite esa información antes de dictar la resolución, lo que puede afectar los plazos del procedimiento.

Para quienes tienen inscritas propiedades que fueron objeto de regularizaciones anteriores bajo el DL 2.695 sin cancelación material de inscripciones previas, la situación requiere análisis caso a caso. El nuevo marco legal no sanea retroactivamente las inscripciones paralelas ya generadas, esas anomalías registrales preexistentes subsisten y deberán resolverse por las vías disponibles, que incluyen la rectificación registral y, cuando sea necesario, la acción judicial.

Para quienes son titulares registrales anteriores a una regularización bajo el DL 2.695, la reforma refuerza su posición. la inscripción que los ampara no puede ser desplazada por una cancelación virtual que no se materializa en el registro, y la nueva inscripción del regularizador debe ahora señalar expresamente cuál es la inscripción que la precede, lo que exige que la cancelación de la inscripción anterior sea gestionada de manera concreta. 

En CLAbogados contamos con experiencia tanto en la tramitación de procedimientos de regularización de la pequeña propiedad raíz ante el Ministerio de Bienes Nacionales como en la representación de propietarios que enfrentan conflictos derivados de dichas inscripciones. Esta experiencia nos permite anticipar los efectos del nuevo marco normativo y diseñar estrategias adecuadas tanto para quienes buscan regularizar su situación como para quienes defienden derechos inscriptos frente a regularizaciones que los afectan.