Responsabilidad de constructores y arquitectos según los artículos 18 y 19 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones

Los artículos 18 y 19 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones establecen un régimen especial de responsabilidad civil que delimita con precisión las obligaciones y cargas que pesan sobre los distintos profesionales que intervienen en un proyecto de construcción. Este estatuto configura un sistema de responsabilidades diferenciadas según el rol técnico desempeñado, con alcances y fundamentos diversos para cada categoría de interviniente.

Responsabilidad del arquitecto que realiza el proyecto de arquitectura

El artículo 18 inciso segundo establece que el arquitecto que realice el proyecto de arquitectura deberá cumplir con todas las normas legales, reglamentarias y técnicas aplicables a dicho proyecto. Esta obligación es de carácter estricto y comprende el conjunto de la normativa urbanística, de zonificación, de edificación y técnica vigente al momento de elaboración del proyecto.

La responsabilidad del arquitecto se configura cuando existen errores en el ejercicio de sus funciones y de aquellos errores se han derivado daños o perjuicios. Esto implica un sistema de responsabilidad que exige la concurrencia de tres elementos: existencia de errores en el proyecto de arquitectura, producción efectiva de daños o perjuicios, y relación causal entre los errores y los daños.

Los errores que generan responsabilidad no se limitan a infracciones normativas expresas. Comprenden también deficiencias técnicas en el diseño, inadecuación del proyecto a las características del terreno, omisiones en especificaciones esenciales o cualquier falla profesional que, sin necesariamente infringir una norma específica, constituya un apartamiento del estándar técnico esperable de un arquitecto competente.

Responsabilidad del profesional que realiza el proyecto de cálculo estructural

El artículo 18 inciso tercero regula la responsabilidad del profesional competente que realice el proyecto de cálculo estructural, incluidos los planos, la memoria de cálculo y las especificaciones técnicas. Este profesional responde por el cumplimiento de todas las normas aplicables a estas materias y por los errores en que haya incurrido en el ejercicio de sus funciones cuando de aquellos se han derivado daños o perjuicios.

La normativa aplicable comprende tanto las disposiciones del Código Civil sobre solidez y estabilidad de las construcciones como las normas técnicas específicas sobre diseño estructural, cargas, resistencia de materiales y criterios de diseño sismorresistente. El estándar de cumplimiento es estricto, dado que las fallas estructurales pueden comprometer no solo la funcionalidad del inmueble sino la vida y seguridad de sus ocupantes.

La responsabilidad del calculista estructural incluye la correcta evaluación de las características mecánicas del suelo, la adecuada determinación de cargas y solicitaciones, el dimensionamiento apropiado de los elementos estructurales y la especificación precisa de materiales y procedimientos constructivos. Cualquier error en estos aspectos que derive en daños configura responsabilidad.

Responsabilidad del profesional que realiza estudios de mecánica de suelos y proyectos de socalzado y entibación

El artículo 18 inciso cuarto establece la responsabilidad del profesional competente que realice el estudio de mecánica de suelos y los proyectos de socalzado y entibación. Este profesional responde por el cumplimiento de todas las normas aplicables a estas materias y por los errores en que haya incurrido cuando de aquellos se han derivado daños o perjuicios.

Los estudios de mecánica de suelos constituyen la base para el diseño de fundaciones y para la evaluación de la estabilidad del terreno. Errores en la caracterización geotécnica del suelo, en la determinación de su capacidad de soporte o en las recomendaciones sobre sistemas de fundación pueden generar asentamientos diferenciales, inestabilidad de taludes o colapso de estructuras.

Los proyectos de socalzado y entibación tienen por objeto proteger construcciones existentes durante excavaciones en predios colindantes. La responsabilidad del profesional que los elabora se extiende a la correcta evaluación de riesgos, el diseño apropiado de sistemas de protección y la especificación de procedimientos constructivos que eviten daños a edificaciones vecinas.

Responsabilidad de los constructores

El artículo 18 inciso quinto establece que, sin perjuicio de lo dispuesto en el número 3 del artículo 2003 del Código Civil, los constructores serán responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas.

Esta norma configura un régimen de responsabilidad amplio y estricto para el constructor. A diferencia de los profesionales que responden por errores en sus proyectos o estudios, el constructor responde directamente por las fallas, errores o defectos en la ejecución material de la obra. No se exige acreditar culpa o negligencia del constructor; basta la existencia objetiva de fallas o defectos constructivos.

La responsabilidad del constructor se extiende incluso a obras ejecutadas por subcontratistas. Esto significa que el constructor principal no puede eximirse de responsabilidad alegando que el defecto provino de trabajos subcontratados. La ley le impone responder frente al propietario o adquirente, sin perjuicio de su derecho a repetir posteriormente contra el subcontratista que causó la falla.

Del mismo modo, el constructor responde por el uso de materiales o insumos defectuosos, incluso si estos fueron suministrados por terceros proveedores o fabricantes. Nuevamente, la ley establece que el constructor puede ejercer acciones legales contra proveedores y fabricantes, pero ello no modifica su responsabilidad directa frente al afectado por el defecto constructivo.

Responsabilidad del Inspector Técnico de Obra

El artículo 18 inciso sexto establece que el Inspector Técnico de Obra será responsable de supervisar que las obras se ejecuten conforme a las normas de construcción aplicables en la materia y al permiso de construcción aprobado y sus modificaciones, así como al proyecto de arquitectura correspondiente, el proyecto de cálculo estructural y su memoria, y los proyectos de especialidades, incluidos los planos y especificaciones técnicas correspondientes.

La función del ITO es de supervisión y verificación de cumplimiento. Su responsabilidad no se extiende a los errores de diseño contenidos en los proyectos, sino a la correcta ejecución de aquello que los proyectos especifican. El ITO debe detectar y exigir la corrección de apartamientos entre lo proyectado y lo construido, así como verificar el cumplimiento de las normas técnicas de construcción.

La omisión del ITO en detectar defectos constructivos que eran verificables mediante inspección visual o mediante los mecanismos de control técnico propios de la supervisión de obra configura responsabilidad. Sin embargo, el ITO no responde por vicios ocultos no detectables mediante supervisión diligente ni por defectos que derivan exclusivamente de errores de diseño que no le corresponde corregir.

Solidaridad entre personas jurídicas y profesionales competentes

El artículo 18 inciso séptimo establece que, respecto de las responsabilidades, daños y perjuicios regulados en este artículo, las personas jurídicas serán solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como arquitecto, ingeniero civil, ingeniero constructor o constructor civil, los que deberán individualizarse en el respectivo permiso de construcción.

Esta norma impide que las empresas constructoras o inmobiliarias constituidas como personas jurídicas limiten su responsabilidad mediante la interposición de la personalidad jurídica. Tanto la persona jurídica como el profesional que actúa por ella responden solidariamente, lo que implica que el afectado puede dirigir su acción contra cualquiera de ellos por el total de los daños.

La solidaridad opera respecto del profesional que efectivamente actuó en el proyecto o en la obra, quien debe individualizarse en el permiso de construcción. Esta exigencia de individualización cumple una función de trazabilidad, permitiendo identificar a los responsables técnicos que intervinieron en cada etapa del proceso constructivo.

Obligación de individualización en la escritura de compraventa

El artículo 18 inciso octavo establece que el propietario primer vendedor estará obligado a incluir en la escritura pública de compraventa una nómina que contenga la individualización del arquitecto que realizó el proyecto de arquitectura, del profesional que realizó el proyecto de cálculo estructural, del profesional a cargo de la obra, de los profesionales a cargo de los proyectos de especialidades, así como del Inspector Técnico de Obra, del revisor independiente de obras de construcción, del revisor del proyecto de cálculo estructural y del profesional a cargo de la elaboración del plan de emergencia, cuando corresponda.

Esta obligación tiene por objeto garantizar que el adquirente del inmueble conozca la identidad de todos los profesionales que pueden ser eventualmente responsables de fallas o defectos. Tratándose de personas jurídicas, deberá individualizarse a sus representantes legales, nuevamente con el propósito de evitar que la limitación de responsabilidad societaria opere en perjuicio de los adquirentes.

El incumplimiento de esta obligación no invalida la compraventa, pero puede generar responsabilidad del vendedor por los perjuicios que la omisión cause al comprador. Asimismo, la falta de individualización no exime de responsabilidad a los profesionales intervinientes, quienes responden igualmente conforme al artículo 18.

Procedimiento aplicable: artículo 19 de la LGUC

El artículo 19 establece que las causas derivadas del artículo 18 se tramitarán conforme a las reglas del procedimiento sumario establecido en el Título XI del Libro III del Código de Procedimiento Civil. Este procedimiento se caracteriza por plazos más breves y menor ritualidad que el juicio ordinario, aunque mantiene las garantías fundamentales del debido proceso.

La norma contempla además la posibilidad de que las partes sometan las controversias a la resolución de un árbitro de derecho que, en cuanto al procedimiento, tendrá las facultades de arbitrador. El árbitro deberá ser designado por el juez letrado competente y tener al menos cinco años de ejercicio profesional. Esta vía arbitral permite resolver las controversias con mayor celeridad y mediante un juez especializado en materias de construcción.

Adicionalmente, cuando el inmueble comparta un mismo permiso de edificación y presente fallas o defectos de los señalados en el artículo 18, será aplicable el procedimiento especial para protección del interés colectivo o difuso de los consumidores establecido en la Ley 19.496. Este procedimiento permite que un grupo de al menos seis propietarios afectados ejerzan una acción colectiva, con economía procesal y eficiencia en la tutela de derechos.

Implicancias para la industria de la construcción

El régimen de responsabilidad de los artículos 18 y 19 de la LGUC configura un sistema estricto que impone altos estándares de diligencia profesional a todos los intervinientes en el proceso constructivo. Para arquitectos, ingenieros y constructores, esto implica la necesidad de implementar rigurosos sistemas de control de calidad, revisión técnica y supervisión de obra.

La responsabilidad solidaria entre personas jurídicas y profesionales actuantes impide estrategias de limitación de responsabilidad mediante estructuras societarias. Las empresas del rubro deben mantener pólizas de seguro adecuadas y reservas patrimoniales suficientes para responder por eventuales defectos constructivos cuya responsabilidad puede extenderse por plazos de hasta diez años.

La obligación de individualización de responsables en escrituras públicas y permisos de construcción exige llevar registros exhaustivos de todos los profesionales intervinientes en cada etapa del proyecto. Esta trazabilidad no solo cumple exigencias legales, sino que constituye una herramienta de gestión de riesgo que permite identificar oportunamente responsabilidades ante la aparición de defectos.

En CLAbogados contamos con experiencia tanto asesorando a empresas constructoras, inmobiliarias y profesionales del área en la estructuración de proyectos y gestión de riesgo de responsabilidad, como representando a adquirentes de inmuebles en acciones derivadas de vicios de construcción. Esta experiencia en ambos lados nos permite conocer a detalle las complejidades técnicas, probatorias y jurídicas de estos casos, y diseñar estrategias efectivas tanto para la defensa como para el ejercicio de acciones conforme a los artículos 18 y 19 de la LGUC.